【不動産の相続税】不動産を相続した時の相続税計算4事例(2億円以下)

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不動産を相続した時、相続税額がいくらかかるのか気になると思います。

不動産、特に土地の相続は、相続税の計算方法により大幅に納税金額が変わってきます。

ここでは、総額財産2億円以下の相続税の計算事例についてご紹介しています。

ぜひ参考にしてください。

注記:2019年5月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。この事例は、弊社が想定したものを前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありません。具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

 

もくじ

【事例1】総額財産1憶6,000万円、東京都目黒区、相続人が子2名の場合

【事例2】総額財産1憶5,250万円、東京都江東区東砂、相続人子と孫の計3名の場合

【事例3】総額財産1憶2,250万円、東京都足立区、相続人母と子の計3名の場合

【事例4】総額財産1憶8,500万円、西東京市、相続人子3名の場合

注釈について

 

【事例1】総額財産1憶6,000万円、東京都目黒区、相続人が子2名の場合

相続人

子2名

自宅住所

東京都目黒区

恵比寿駅から歩いて15分。

同じ敷地内に自宅とアパートがある

土地の広さ

250平米(約76坪)

相続財産

土地:路線価60万円×250平米=1億5,000万円

預貯金:1,000万円

 

【事例1のポイント解説】

事例1の場合は、路線価(※1)60万円の場所に、250平米の広い土地をお持ちのお客様の場合です。

同じ敷地内に、自宅とアパートが建っていましたが、どちらも公道に面しておらず、細い道から入った場所に建てられてました。

自宅は、アパートの横の敷地を通らなければ行き来ができません。

このように袋地(ふくろち)から延びる細い敷地で、道に接するような土地を「旗竿地(はたざおち)」といい、その形が竿のついた旗に似ていることからそう呼ばれています。

公道からのアクセスの不便さ、周囲すべてを隣地に囲まれているという敷地環境から、土地の評価減ポイントとなりました。

また、アパートは「貸家建付地(かしやたてつけち)※2」という評価減が適用されました。

さらに、減額した土地の評価額から「小規模宅地の特例(しょうきぼたくちのとくれい)※3」を適用することで大幅な土地の評価減となりました。

今回は、相続財産のほとんどが土地であっため、大幅な評価減を適用することで、財産評価額1憶6,000万円を、相続税ゼロにすることが可能となりました。

 

【事例2】総額財産1憶5,250万円、江東区東砂、相続人子と孫の計3名の場合

相続人

子2名、孫1名

自宅住所

東京都江東区東砂

南砂駅から歩いて15分の江東区の自宅。

自宅は築浅。

土地の広さ

150平米(約45坪)

相続財産

土地:路線価35万円×150平米=5,250万円

建物(家):1,000万円

預貯金:5,500万円

自社株:3,500万円

 

 

【事例2のポイント解説】

事例2の場合は、土地の評価を下げることで相続税額を約半分に抑えることができた事例です。

ご自宅の土地について、形が正方形ではなく、ややいびつな形をしていることから、土地の評価額を750万円ほど下げることができました。

さらに、減額した土地の評価額から「小規模宅地の特例(しょうきぼたくちのとくれい)※3」を適用することで大幅な土地の評価減となりました。

今回は、お客様があらかじめ生前対策として、娘様のお子様を養子に迎え入れていたため、基礎控除を増やすことができたことで、より相続税を抑えることができました。

祖父母から孫へ相続する「二次相続対策」ともなっています。

 

【事例3】総額財産1憶2,250万円、東京都足立区、相続人母と子の計3名の場合

相続人

母1名、子2名

自宅住所

東京都足立区

綾瀬駅から歩いて3分。

1.2階がアパート、3階が自宅。

土地の広さ

250平米(約76坪)

相続財産

土地:路線価35万円×250平米=8,750万円

預貯金:2,500万円

自社株:1,000万円

 

 

【事例3のポイント解説】

事例3のポイントは、「本当は相続税をゼロにすることもできた」ということです。

相続人は妻と子二人ですから、「配偶者の税額の軽減(※4)」を適用するこで、相続税をゼロにすることも可能でした。

しかし、相続人は会社を経営していることから、単なる個人の相続とは違い、母が土地を相続するのではなく、息子が相続することになりました。

ですから、今回は土地の評価減を最大限適用することで相続税を抑える対策をとっています。

具体的には、土地の形がいびつなことによる補正と、「貸家建付地(※5)」の評価減、「小規模宅地の特例(※3)」を適用しています。

今回、二次相続を考えた分割を行った結果、母が亡くなられた場合には、発生する相続がほとんどなく、スムーズに手続きがおこなえることになります。。

 

【事例4】総額財産1憶8,500万円、西東京市、相続人子3名の場合

相続人

子3名

自宅住所

西東京市

田無駅から歩いて10分。

土地の広さ

600平米(約180坪)

相続財産

土地:路線価25万円×600平米=1億5,000万円

家:1,000万円

預貯金:1,000万円

生命保険:1,500万円

 

 

【事例4のポイント解説】

事例4は「地積(ちせき)規模の大きな宅地の評価(※6)」が適用できたこととで、大幅な土地の評価減となりました。

地積規模の大きな宅地の評価に該当する土地とは、その土地を売却するときに道路を入れて戸建分譲することが想定される土地を指します。

市街化区域なら3大都市圏で500平米以上、その他の地域で1000平米以上あること、かつ容積率が400%(東京23区は300%)以上の地域であることが条件です。

自宅、畑、駐車場、山林などの有効利用されていない土地が対象となります。

今回の場合は西東京市で600平米ですので、単純に路線価にて計算した土地の評価額は1億5000万円でしたが、地積規模の大きな宅地の評価の適用により、9,600万円になり、さらにその土地の評価額から「小規模宅地の特例(※3)」を適用することで相続税をゼロにすることができました。

 

注釈

※1:路線価…宅地の評価額の基準となる価格で、公道にその値段がつけられています。土地の価格はこの路線価に土地の広さをかけて求めます。

 

※2:貸家建付地(かしやたてつけち)…貸家の目的とされている宅地のこと。一般に相続財産や贈与財産においては、貸家建付地の価額は「自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で算出し、評価します。

 

※3:小規模宅地の特例(しょうきぼたくちのとくれい)…相続税の支払いのために自宅や自営店舗などを手放さないですむように、一定の条件の宅地について大幅な評価減を受けられる制度。適用に要件がああります。

 

※4:配偶者の税額の軽減…被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、1億6千万円か、配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度。

 

※5:貸家建付地…貸家の目的とされている宅地のこと。一般に相続財産や贈与財産においては、貸家建付地の価額は「自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で算出し、評価する。

 

※6:地積規模の大きな宅地の評価…地積規模の大きな宅地の評価とは、地積(面積)が三大都市圏内の場合には500平米以上であり、それ以外の地域においては1000平米以上であること、普通住宅地及び普通商業・併用住宅地区に所在すること(一定の地域除く)、指定容積率が400(東京23区は300)%未満の地域であることが要件です。

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